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Verkehrswertgutachten für den Immobilienverkauf: Was ist das und worauf muss ich achten?

Wer sich in der äußerst glücklichen Lage befindet, eine Immobilie zu besitzen, die er loswerden möchte, sollte ihren Wert kennen. Vor allem in den vergangenen Jahren ist auf dem Immobilienmarkt viel passiert und insbesondere in Städten zogen die Immobilienpreise stark an.

Claudia Spiess, 21. September 2022

Doch auch auf dem Land entwickelten sich die Preise nur in eine Richtung – nach oben. Daher ist es gut und wichtig, den Wert seiner Immobilie zu kennen. Eine Methode ist das Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. In diesem Artikel erfahren Sie, was ein Verkehrswertgutachten ist und wie Sie an ein solches gelangen.

Was sollte ich prinzipiell beim Immobilienverkauf beachten?

Damit beim Immobilienverkauf alles glatt läuft, gilt es, einige Aspekte zu beachten. Es ist nicht ganz einfach, den Überblick zu behalten und an alles zu denken. Um den bestmöglichen Preis zu erzielen, sollte beispielsweise der Zeitpunkt für den Verkaufsstart gut gewählt sein. Des Weiteren ist es wichtig, alle Gegebenheiten rund um das Haus zu kennen, das man verkaufen möchte.

Laut eines Ratgeberartikels zum Thema Immobilienverkauf von heimhelden.de spielen insbesondere die folgenden Faktoren eine sehr große Rolle:

  • Das Objekt selbst
  • Die aktuelle Marktlage
  • Der gewünschte Verkaufspreis
  • Die Relation von Angebot und Nachfrage

Gerade, was den letzten Punkt betrifft, gibt es schon seit einigen Jahren ein Ungleichgewicht, da die Nachfrage immer weiter steigt, während das Angebot gleichzeitig sinkt. Gut für Verkäufer: So kann ein höherer Preis verlangt werden. Wichtig ist es jedoch, den lokalen Markt sowie den realen Verkaufswert zu kennen. Letzterer ist unter anderem abhängig vom Haustyp, dem Zustand des Objekts sowie dem Verkaufszeitpunkt. Um einen realistischen Verkaufspreis festlegen zu können, hilft ein Verkehrswertgutachten weiter.

Was ist ein Verkehrswertgutachten?

Das sogenannte Verkehrswertgutachten ist die wohl geläufigste Form der Immobilienbewertung und stellt den Verkehrswert einer Immobilie zu einem Stichtag fest. Der Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie ist der Preis, der beim Verkauf zum aktuellen Zeitpunkt nach geltendem Recht erzielt werden kann.

Im Verkehrswertgutachten werden alle nötigen Unterlagen zur Immobilie zusammengetragen. Viele Versicherungen und Behörden bestehen auf ein Verkehrswertgutachten. Sollte es zu Streitigkeiten vor Gericht kommen, sind die Dokumente sogar Pflicht, da sie vor Gericht Bestand haben. Auch bei der Übertragung von Betriebs- in Privatvermögen benötigen Sie ein solches Gutachten. Im privaten Bereich kommen Verkehrswertgutachten insbesondere bei Erbschaftsstreitigkeiten oder Scheidungen zum Einsatz. Daneben kann es für steuerliche Zwecke oder bei Zwangsversteigerungen relevant sein.

So wird ein Verkehrswertgutachten erstellt

Um ein Gutachten zu erstellen, das vor Gericht Bestand hat, kommen zertifizierte Sachverständige zum Einsatz, die den aktuellen Verkehrswert des Gebäudes feststellen. Der Wert wird anhand des Sachwertes der Immobilie und der aktuellen Marktlage ermittelt. Dabei bezieht er sich auf verschiedene Faktoren, die wichtig sind.

Darunter:

  • Baujahr
  • Bausubstanz
  • Gesamtgröße und Anzahl der Zimmer
  • Grundstücksgröße
  • Lage des Objekts
  • Situation auf dem Immobilienmarkt der Region
  • Technische Ausstattung

Gerade die Marktlage kann sehr entscheidend sein und sich innerhalb kürzester Zeit stark ändern. So kann beispielsweise ein älteres und renovierungsbedürftiges Haus dennoch viel Wert sein, wenn das Angebot klein und die Lage begehrt ist.

Was kostet das Verkehrswertgutachten?

Verkehrswertgutachten haben keinen Festpreis, sondern lassen sich frei verhandeln. Allerdings orientieren sich die Sachverständigen in der Regel an der Ordnung für Architekten und Ingenieure, der sogenannten HOAI, die sowohl Mindest- als auch Höchstsätze angeben. Die Kosten sind aber auch stark vom Aufwand abhängig, den der Gutachter bei der Erstellung aufbringt. Dementsprechend sind die Kosten bei einer kleinen Eigentumswohnung in der Regel geringer als bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietwohnungen.

Für eine Immobilie mit einem Wert von rund 300.000 Euro liegen die Kosten in der Regel zwischen 1.000 und 1.300 Euro. Hat ein Haus einen geringeren Wert, sinken auch die Kosten des Verkehrswertgutachtens. Ähnlich sieht es bei teureren Häusern aus, für die auch der Preis des Verkehrswertgutachtens steigt.

Übrigens: Alte Verkehrsgutachten sind wertlos

Sollten Sie beim Durchforsten der Unterlagen, die Sie zum Hausverkauf zusammensuchen, ein altes Verkehrsgutachten finden, wird Ihnen das nicht viel nützen. Alte Verkehrswertgutachten sind oftmals wertlos. Ein solches Gutachten hat in der Regel eine Gültigkeit von rund drei bis sechs Monaten nach der Erstellung. Voraussetzung ist jedoch, dass der Markt in dieser Zeit stabil bleibt. Der Grund ist simpel, schließlich verändert sich der Markt regelmäßig – das gilt auch für den Immobilienmarkt. Daher könnte Ihre Immobilie heute deutlich mehr oder weniger wert sein als zum Ausstellungsdatum des Verkehrsgutachtens. Zudem könnte das Gutachten unvollständig oder fehlerhaft angelegt worden sein. Im schlimmsten Fall könnte es dadurch passieren, dass Sie Ihre Immobilie deutlich unter Wert anbieten.

Gibt es Alternativen bei der Wertermittlung?

Ein Verkehrswertgutachten ist beim Hausverkauf nicht zwingend notwendig, wird aber von vielen Seiten empfohlen. Ist die Gefahr einer gerichtlichen Auseinandersetzung, beispielsweise bei Scheidung oder Erbschaftsstreitigkeiten, in Ihrem Fall eher gering, können Sie auch andere Wege zur Wertermittlung nutzen. Beispielsweise mithilfe eines Maklers oder über Onlinerechner, die mit einer Software arbeiten, welche mehrere Tausend aktuelle Marktwerte miteinander vergleicht.

Wem die Preisermittlung über das Online-Tool reicht, sollte sich für einen Rechner entscheiden, der möglichst viele Faktoren in die Bewertung mit aufnimmt. Hierbei werden Aspekte wie der Haustyp, Wohnstatus, Wohn- und Grundstücksfläche, Baujahr, Zustand, Lage und viele weitere Eigenschaften mit einbezogen. Das Ergebnis gibt einen guten Anhaltspunkt dafür, was Sie als Verkäufer verlangen können.

Wer hilft mir beim Immobilienverkauf?

Prinzipiell können Sie Ihre Immobilie völlig ohne fremde Hilfe verkaufen. Möchten Sie jedoch auf Nummer sichergehen, kann ein Immobilienmakler Ihnen weiterhelfen. Achten Sie allerdings in jedem Fall darauf, dass es sich bei dem Makler um eine kompetente und erfahrene Person handelt, die über ausreichend Sach- und Ortskenntnisse verfügt. Der Makler führt die Wertermittlung durch, um den Verkaufspreis festzusetzen.

Nach österreichischem Recht sind Makler dazu verpflichtet, ihre Klienten schriftlich über Kosten und weitere Bedingungen der Zusammenarbeit zu informieren und stets im Interesse ihrer Auftraggeber zu handeln. Wenn Sie mit einem seriösen Makler zusammenarbeiten, ergeben sich somit einige Vorteile. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel, in dem wir erklären, was die Vorteile eines Immobilienmaklers sind und worauf Sie bei der Wahl des passenden Experten achten sollten.

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